Metros cuadrados, superficies… ¿cómo medir una casa?

Son muchas las dudas que nos surgen en el momento de la compra de una vivienda y una de las más habituales es cómo se calculan las superficies de las viviendas. Por todos es sabido que la unidad de medida son los metros cuadrados, pero ¿por qué varía la definición de superficie según se computen o no ciertos metros cuadrados?

El cálculo de superficies de una edificación puede tener distintas apreciaciones en función de cuál sea su objeto y qué normativa sea aplicable para ese fin. Existen distintas normativas que hacen referencia al cómputo de metros cuadrados de las viviendas. Además de las condiciones más globales que son las que establece el Catastro o la normativa de régimen hipotecario, existen menciones y definiciones en el marco legal urbanístico o de Viviendas de Protección Pública.

 

Cómputo de metros cuadrados según Catastro

Generalmente la superficie a la que nos referimos al hablar de metros cuadrados de una vivienda es a la superficie construida y ésta está regulada en el real Decreto 2010/1993. En esta ley se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

 

Superficie construida según Catastro

Atendiendo a la Norma 11, en su punto 3 del catastro la definición de superficie construida es la siguiente:

“ Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.”

Por lo que los metros cuadrados de la vivienda se referirán a toda su superficie incluyendo fachadas, tabiquería, medianerías… Como dice la definición será la superficie que quede dentro de la línea exterior que delimite la vivienda.

En lo que se refiere a patios y terrazas se mide de la siguiente manera:

“Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.”

Esto significa, que balcones, terrazas o porches que estén delimitadas por una o dos pareces computarán al 50%, mientras que si tienen tres o más computarán al 100%.

 

Superficies según régimen Hipotecario

A la hora de establecer la valoración de un inmueble con fines financieros, como por ejemplo la compra venta del mismo, es necesario hacer constar nuevas definiciones. Estas definiciones quedan legisladas por la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003.

Una de las más conocidas es la de superficie útil, la cual se define como:

“Superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo cubierto, medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará como superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados o conductos del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.”

De esta definición y para hacerla más comprensible se deduce que es el espacio cubierto y cerrado que queda dentro de la vivienda privativa, sin contar la tabiquería y elementos fijos, cuya altura sea superior a 1,5 metros, así como el 50% de loes espacios exteriores cubiertos de disfrute privado.

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Estas serías las definiciones más relevantes para medir los metros cuadrados de una vivienda. No obstante, en una compra de una vivienda ha de quedar también constancia de otras como son la superficie construida con elementos comunes, la superficie construida total, así como la relativa a los metros cuadrados de otras partes de la vivienda como pueden ser las plazas de garaje o trasteros.

 

Esperamos haber aclarado cuestiones tan complejas cómo la forma de medir las viviendas a la hora de la compra de una vivienda y en próximas entradas iremos ampliando este tipo de información.

Si queréis conocer más en detalle la normativa que lo regula os dejamos con los siguientes enlaces:

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